Assurance dommages ouvrage, pourquoi est-elle essentielle avant des travaux ?

Reléguée au second plan, l’assurance dommages ouvrage est pourtant le geste le plus raisonnable que vous puissiez faire avant de vous lancer dans des travaux de construction. En cas de malfaçons ou de désordres, elle assure une couverture financière immédiate et se substitue aux différents responsables en garantissant une réparation rapide des dégâts. Une protection tout indiquée dans un contexte où les projets immobiliers ont tendance à se compliquer.

Qui est concerné et que risque-t-on si on ne souscrit pas ?

En France, toute personne physique ou morale qui agit en qualité de maître d’ouvrage de travaux de construction, de rénovation ou d’extension est soumise à l’obligation légale de souscrire une assurance dommages ouvrage avant le commencement des travaux.

Cette obligation est inscrite dans la loi Spinetta du 4 janvier 1978 et vise tant les particuliers que les professionnels du secteur.Cette obligation a été formulée afin de garantir à toute personne subissant un sinistre rendant un ouvrage impropre à sa destination, ou mettant en cause sa solidité, une protection efficace et rapide.

Par ailleurs, l’attestation d’assurance dommages ouvrage devra être fournie lors de la vente du bien immobilier car cette attestation est demandée par les notaires pour sécuriser l’acheteur.Ne pas y souscrire peut donc avoir des conséquences juridiques et/ou financières majeures. En cas de survenance du sinistre, le maître d’ouvrage n’est ainsi pas couvert et devra supporter seul les coûts des réparations pouvant être considérables notamment lorsque les désordres affectent la structure même de l’immeuble.Pour sa part, si le bien devait être revendu sans qu’au préalable une telle attestation ait été fournie à l’acquéreur, la transaction immobilière pourrait s’en voir d’autant plus compliquée voire compromise. Les risques financiers seraient alors accrus ainsi que les contentieux en cas de revente avec une augmentation importante de la responsabilité du propriétaire dans le cadre d’un défaut d’assurance.Pour les professionnels du bâtiment enfin, cette obligation légale ne peut être ignorée sans effet puisque ces derniers s’exposent alors à des sanctions pénales.

Ainsi, en cas de survenance du sinistre sans qu’une telle assurance ait été souscrite, ils peuvent se voir déclarés responsables des dommages causés ce qui peut leur valoir des poursuites judiciaires débouchant sur une amende pouvant aller jusqu’à 75 000 € ou une peine de prison allant jusqu’à 6 mois d’emprisonnement sauf s’il s’agit d’une résidence principale. Il appartient donc à chacun des acteurs du secteur d’appréhender toute l’importance attachée à cette obligation légale et les conséquences pouvant découler d’un défaut en la matière avant le commencement des travaux.

Que couvre l’assurance dommages ouvrage ? Ses exclusions

Si l’assurance dommages ouvrage protège efficacement les biens, c’est principalement contre les dommages qui mettent en cause la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination.

Comme on peut facilement l’imaginer, cette garantie s’étend sur une période de 10 ans à compter de la réception des travaux, après l’achèvement de la garantie de parfait achèvement d’une année. Elle intervient en préfinancement des travaux de réparation desdits dommages sans attendre un jugement d’un tribunal, ce qui permet une prise en charge rapide des sinistres immobiliers. Et c’est précisément cette rapidité d’intervention qui permet de limiter les désagréments pour le propriétaire et de garantir la pérennité de l’ouvrage.

À côté des dommages matériels liés à une atteinte aux fondations ou à la toiture par exemple, l’assurance couvre aussi certains vices de construction qui peuvent apparaître dans les dix années suivant la réception des travaux. Des fissures importantes aux canalisations défectueuses en passant par l’effondrement partiel du bâtiment ou les problèmes d’étanchéité de la toiture, toutes ces anomalies sont couvertes. La procédure type prévoit une déclaration dans les 60 jours suivant la constatation du sinistre et une indemnisation sous 90 jours. Pour ne pas avoir de mauvaises surprises lors d’une réclamation d’indemnisation, il est utile d’avoir connaissance des nombreuses exclusions. En voici un échantillon non exhaustif :

• Dommages résultant d’un défaut d’entretien normal du bien
• Désordres liés à des défauts esthétiques
• Sinistres liés à une catastrophe naturelle (inondation, tremblement de terre …) nécessitant d’autres assurances spécifiques
• Désordres liés à l’usure normale du bâtiment au fil du temps
• Modifications apportées au bâtiment non conformes aux travaux d’origine

Il est donc essentiel pour tout maître d’ouvrage de connaître les limites de son contrat d’assurance dommages ouvrage. En lien étroit avec son assureur, il doit s’assurer que toutes les éventualités sont couvertes par d’autres polices complémentaires si besoin est. Cette prise de précautions permet non seulement de répondre aux exigences légales, mais aussi et surtout de sécuriser pleinement un investissement immobilier.

Nos conseils pour optimiser la souscription et le coût de votre assurance dommages ouvrage

Pour le maître d’ouvrage, souscrire à une assurance dommages ouvrage représente un poste de dépense non négligeable, s’élevant généralement entre 1% et 5% du montant total des travaux, en fonction de la nature du projet et des risques associés.

C’est pourquoi il est conseillé de réaliser cette souscription dès la phase de conception, afin d’éviter tout ralentissement ou complication dans le bon déroulement du chantier, certaines compagnies ne prenant pas en charge les chantiers déjà engagés. Tout d’abord, il est essentiel de comparer les différents assureurs présents sur le marché.

En effet, les tarifs peuvent largement différer d’une compagnie à une autre, et certains assureurs pratiquent des remises sur les projets considérés comme à faible risque.

De plus, demander plusieurs devis permet non seulement d’obtenir le meilleur prix mais également de choisir une offre correspondant à ses besoins.

Une autre méthode pour faire baisser le coût de son assurance dommages ouvrage est de préparer au mieux son dossier de souscription.

Ainsi, en fournissant un maximum d’informations sur son projet (plans, étude géotechnique, devis des entreprises réalisant les travaux…), il est possible d’aboutir à une évaluation du risque plus favorable par l’assureur.

Enfin, travailler avec des professionnels réputés et certifiés peut également contribuer à réduire le coût de l’assurance dommages ouvrage ; en effet, les assureurs tiennent compte de la réputation et de l’expérience des constructeurs dans leur évaluation du risque.

Enfin, il existe la possibilité de privilégier une franchise plus importante, mais cela suppose de prendre un risque supérieur en cas de sinistre. Cette éventualité doit néanmoins être évaluée en fonction de la capacité d’absorption du +maître d’ouvrage+ à supporter un éventuel sinistre. Pour conclure, une bonne préparation et une connaissance approfondie du marché de l’assurance permettent de souscrire une assurance dommages ouvrage dans des conditions optimales et économiques, tout en garantissant la protection de son projet de construction.

Par ailleurs, une telle assurance valorise le bien lors de la revente.